大连新房精装修限价新峰解读大连限价政策大

2019 年 7 月18日，大连市人民政府办公室发布了《关于加强房地产市场调控工作的通知》，大连房地产市场首次进入“限价”时代，从而凑齐了房地产调控的四大金刚——“限购、限贷、限价、限售”。

一、这将成为大连房地产市场有史以来调控政策最为严厉的时期。

具体来说是中心城区（中、西、沙、高）限购+限售+限价，七区+普兰店区限价。

显著特征：全面性。

1、区域全面。不仅包括之前执行限购的“四区”，还包括非限购的甘井子区、金州新区、旅顺口区以及普兰店区；

2、产品类型全面。涵盖了“非限购”的公寓产品。限价政策一经推出，可谓牵一 发而动全身，对各方面都会造成影响。

二、对房地产市场多方影响分析

1、对市场价格：市场价格会得到明显控制，平稳运行，不会出现明显波动，有利于贴合“房住不炒”的总方针。但限价只会控制房价不过快上涨，却并不意味着降价。

2、对购房者：尤其是购房意愿比较强烈的刚需购房者来说，是个比较利好的消息，房价稳定可以有更多的时间筛选房源，不必担心房价“一天一涨”或者涨幅较快的情况。

综合在已经实行限价的一些城市中，部分开发商还会采取捆绑车位、精装修、增加团购费用等方式，变相提高首付，购房门槛不降反升。但这一方面在风险把控方面，条文中明确规定严厉打击“捂盘惜售”、“炒买炒卖”、“阴阳合同”等行为。

3、对开发商：在售项目会体现到销售终端的利润率较之前有所下降，因此很大可能会选择减慢推盘节奏，将会影响市场上的短期内整体供求关系。而在拿新地之前也会考虑到利润的问题，若利润较低，一方面轻则可能底价或者低溢价成交，重则流拍；另一方面也可能存在开发商拿地后，为提高利润，在有限的操作空间内将会严格控制成本。

4、对项目影响：对不同销售进度的项目影响程度各不相同。第一类，对于已经取得预售证并且对于剩余房源申报过价格的项目，相当于无影响。第二类，分期发售的项目，之前已经取得过预售证项目，影响相对较小，但“低开高走项目”除外。第三类，对于纯新盘来说影响最大，需要第三方核算首批房源价格，同时 6 个月不得调整 价格，6 个月后只跌不涨（价格下浮不得超过 5%），这对于开发商来说，首次入市价格 既要符合市场、客户预期，又要符合政府调控方向。

5、对土地市场：由于未来利润预期短期受限，将导致房企拿地热情降温，为优质地块一掷千金的欲望将降低，预计土地的溢价率、成交楼面价较上半年均可能出现下滑，而流拍现象也可能时隔半年再度出现。楼地比较大的板块将是开发商进入的机会。

6、对二手房市场：在已经出台过限价政策的一二线城市里，一些城市会出现阶段性的一二手房价倒挂现象，预计大连也不例外，但范围不会太大，最有可能出现在如高新园区软件园板块、高新中心板块、甘井子区的华南板块、辛寨子板块等这些新房较少、次新房较多的板块中。而一二手房价倒挂，将会使二手房的需求量降低，客户向新房市场流动。

三、负面风险把控

1、第二条内容“加大房地产市场秩序正度力度”中提出了严肃查处开发商和中介捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控等违法行为，并通过媒体曝光等方式公布于众，对于限价有可能产生的负面影响进行有效监管。

2、第三条内容“加强舆论引导和市场预期管理”，主要是与各媒体媒介共同合作，加强政策解读，发布正确舆论，严厉打击散步谣言、虚假信息的现象。可以说，后两条内容都是为给第一条清障而设立的。

另外，全文最后一条，本通知发布之后，根据市场情况适时调整，这一条参考之前土拍政策调整等，若大连房价控制情况良好，政策有松动的可能性。

汽车电器

新金融世界编辑部

世纪之星期刊