东丽湖北岸里养狗的多吗限价地王伪科技住宅

转自：天津365淘房

今天，小编打算用一整篇文章来回答一个网友的提问。

有点任性！主要是这个问题对于现在的天津楼市很有代表性。

之前专栏也开通过“BC问答”，每期小编都发过来一堆的问题，WORD文档都有五六页。如果都是些推荐楼盘、楼盘对比的问题会很轻松，就怕被问到哪个楼盘会涨得最多。

当然，多数问题都很有深度，想要回答到位，必须要做深入分析，BC君不愿简单对付，也实在是精力有限，问答栏目就暂告一段落，以后就在后台挑一些有代表性的重点聊聊。

先来看这位网友的问题。

很明显，她是个改善需求，不是刚改，是高端改善。

现阶段天津楼市还能开盘售罄的楼盘：华润橡树湾、东丽湖万科城、崇德园、海河金茂府……要么是200万以下的刚需，要么是800万以上的高端改善，呈现典型的哑铃状格局。

刚需是一定要买的；刚改则心有余而力不足（二手房市场不活跃，没法实现卖一买一）；而高端改善是真正的富人阶层，不差钱。

回到那位网友的问题，为什么高端盘的价差没有拉开，价格很集中？

两点原因。

01

第一就是限价。

2016年天津就有楼盘喊出要卖到10万，但是受限于5万5的的天花板，高价盘和地王们都蛰伏了。当然也有实在等不下去接受限价的，比如阅和平，已经计划10月份要入市，之前可是放风低于6万不卖的，按说像它这样的和平+小户型+学区房，卖到6万没有问题，现在报价才5万出头。

02

第二，市区地段级差降低。

市区本来面积就很小，像和平区都已经分不出板块了，随着轨道和道路的建设，区域内通勤的时间差距越来越小，房价的差距也越来越小，之前的文章中也分析过，有个名词叫“深圳化”，是因为深圳在这方面表现最明显。

而且改善与刚需或刚改的地段观也不一样，改善业主对地段的理解绝不是配套和生活工作出行的便利，甚至对学区也不在乎，他们认可的地段是占据一座城市的稀缺资源和城市界面，别的都不重要。

对于高端改善楼盘的选择，有共识也有分歧。

共识是要好的地段、好的品牌、好的物业、好的产品，分歧有几点：

1

大平层vs别墅

高端改善产品就两种选择，要么大平层要么别墅，很难说哪个更好，因为这代表着两种生活态度，因人而异。

大平层是一种“入世”的生活观，要的是城市的繁华和霓裳，别墅则是“出世”，要的是静谧和低调。

别墅的“豪”体现在占地和环境，就算是市中心的别墅如果不占有资源，那仅仅只是降低密度，还不能称之为豪宅，老城厢的檀府就是一个例子，地段虽好卖不上价。

大平层的“豪”体现在大面积、精装修、观景面、专属电梯……还有外观，10公里之外就得能分辨出来，比如王府壹号和兴业家园，看一眼就足够了。

从趋势和行情来看，大平层已经完全超过了别墅，天津目前800万以上的新盘，绝大多数都是大平层。

别墅的居住体验不太适合人口少的家庭，现在普遍是小家庭，多层居住显得冷清，安全感也会不足。

BC君认识的一位别墅业主，孩子上大学走了之后，家里太安静了，特意养了一条狗，本来他是特别不喜欢养狗的，也是无奈之举。

如果你在大平层和别墅之间摇摆的，BC君建议选择大平层，还有一点原因，别墅在二手房市场流通率相当低。

2

装修vs毛坯

选择毛坯的观点：高端改善的业主，都买过好多套房子，谁还没花过大价钱装修过，对装修都有个性化的需求，受不了楼上楼下都一个样，到时候不喜欢还要重新装修。所以，最好不要精装修，不管你是8000还是10000的标准，实际上都还要打个五折。开发商应该把预算都投入到外檐、大堂、地下车库、景观园林。因为这些地方，是业主改变不了的，谁有钱也不可能重做。

选择精装的观点：豪宅如果不精装修，入住之后不断有人装修，时间上还不集中，垃圾、灰尘、噪音，哪有豪宅可言。

两种观点都有道理。

BC君表达一下自己的看法。

作为一个旁观者，检验一个小区是不是豪宅，不可能推门进到业主家里看，只能是通过公共区域来判断。

楼盘成本都是按测算的房价倒推的，成本就那么多，精装占了一大块，别的地方就得减，需要开发商来权衡。

BC君特别喜欢观察一点——地下车库，这个是里子，能看出开发商做豪宅的诚意，今天就来着重说一下。

对于豪宅项目，车位配比1:1.5是基本要求，如果能都做到1:2甚至1:3才是真的豪。如果出现了机械车位，直接PASS！因为地下车位的建安成本比住宅高多了，所以有些开发商会拿机械车位来凑数，但实际使用价值很低。

车位尺寸也有学位，普通的车位也就12平米多一点，而豪宅的车位怎么也得到14平米，女士专用车位还得更大一些。层高也不能2.8米了，4.5米层高才能够停放进口的大SUV。

车库地面用环氧树脂绝对是豪宅标配，如果还是水泥地面，请立马走人，不要有丝毫犹豫。好的楼盘，还会用全花岗石铺装地库主车道，入口减速带用地砖拼接而成的无震动止滑坡道，还会安装加热融雪融冰装置。

想到地下车库的天花板，印象中肯定是各种管道纵横交错，光线昏暗压抑。豪宅就不能如此了，最次是BIM优化管线，顶面再采用白色防霉涂料粉刷一下，好点的要用铝制天花板、黑格栅天花板吊顶。

地下车库的精装大堂自然是少不了，豪宅还要考虑更全面，在车库设置会客室作为司机的等待空间，给业主开设独立的杂物储藏柜，像烧烤炉、钓具等户外设施都不用拿回家。

补充一点，小区做到人车分流是及格分，如果能做到车车分流就更能体现出“豪”来，业主直接进入地下车库，访客或是出租车则导流进入大堂区域。

3

“真伪”科技住宅

不得不说，天津市面上有些科技住宅就是“伪军”。

只要是地王多发时期，开发商要卖高价就必须得做附加值。还记得2014年，金侨新梅江壹号上市，楼面价1万4，一路之隔的万科柏翠园楼面价才7千多，精装售价2万3。金侨无论如何都拼不过，最后急中生智，整了一个防雾霾住宅的概念，其实就是加装了一套空气净化器。

现阶段，很多所谓的科技住宅其实就是一套智能家居系统。

真正的科技住宅在设计阶段就开始了，是包含了基础施工的，像总线、空气（恒温恒湿恒氧）、水（上水净化、同层排水、太阳能）、光控、降噪、节能（保温层、地源热泵）、垃圾处理等。基本上两三万单价的房子根本做不到。

4

限价有利还是有弊？

限价让天价盘销声匿迹，买房人受益是无疑的。

但是，高端改善是追求更好的地段、更好的产品。一边是地王，一边又限价，如果你是开发商，你也会压缩成本。造成的结果就是，买房人付出的高昂房价里，大头都是地价，真正花在产品上的钱反而是小头。如果连你自己都感觉算不过来帐，这样的楼盘就要注意了。

按这个逻辑，似乎只有低地价才能做出更好的产品。

最后再补充两点。

1、高端住宅圈层很重要。

如果一个楼盘的户型从80多到200平米，业主的阶层就拉得太大了。富人和穷人生活在一起就会互相瞧不上，富人的日常生活，穷人认为是在装x炫富；穷人的日常生活，像户外拉绳子晾个被子衣服什么的，富人又会觉得辣眼睛。

除了户型的差距，还有一点，从去年以来，很多新出让的土地都有自持面积、配建安置房，对社区圈层也会造成影响，刚需无所谓，改善就会有问题了。

2、豪宅要有标签

只要被贴上了区域第一、富人区的标签，有钱人会趋之若鹜。所以，高端改善的买房人，要宁做大池塘里的小鱼，不当小池塘里的大鱼。

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